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一套3万元的房子,暴露出三四线城市的大问题

2019-11-08 10:25:33   【浏览】2259


马云曾在2017年说过:8年后,房子会像洋葱一样便宜。

当时,许多人嘲笑马云的声明,认为他疯了。

我没想到要花八年时间来验证这个说法。

近日,一些媒体报道称,山东省新泰市新文区的一处房产“每套不能卖3万元”,引发了公众舆论的热烈讨论。房价走势图显示,2019年7月新泰市房价平均价格约为5800元/平方米。然而,“良庄煤矿西陵社区”在新泰市商品房平均价格中却是“异类”。

矿区附近商品房的平均价格只有1000元。

新泰市位于山东省泰安市,这是一个省会城市。根据中国中小城市网发布的2016年新泰市国民经济和社会发展统计公报,2016年新泰市常住人口为1,352,400人,其中市区809,300人,农村543,100人。人均国内生产总值65500元,全市国内生产总值815.6亿元。

上述建筑名为良庄西陵,位于新泰市新文办事处良庄矿宿舍区南部。据了解,良庄西陵的房屋是在2000年、2004年和2011年分批建成的。2015年9月,良庄西陵的平均价格为2900元/平方米。

日前,站长询问了新泰市住房和房地产信息网,得知该房产的平均交易价格为2717元/平方米。根据网站公布的商品房平均预售价格年度排名,良庄西陵目前的平均销售价格为1150元/平方米,排名垫底。每平方米单价与恒大旗下的恒大林西县相差约6400元。

良庄西陵位于文南矿宿舍附近。目前一套的总价超过3万元。虽然附近许多居民“已经搬走”,但该房产属于矿区的宿舍区,很可能位于塌陷区,即采煤留下的塌陷区,这也是房价大幅下跌的重要原因。

人才外流加剧房价下跌

房屋是保持其价值的资产,但许多城市的房屋已经成为资产缩水的前沿。站长认为鹤岗楼市的下跌绝非偶然,新泰也是如此。

首先,新泰是一座煤炭资源丰富的资源型城市。正是因为这个原因,人们来寻找黄金,这也是城市规模形成的原因。但是今天已经不是过去的样子了。经过长时间的开采,资源濒临枯竭。可以说,繁荣和失败都是由于煤。城市的衰落、房地产市场的供过于求、人口的持续流失以及包心菜价格的变化是不可避免的。

良庄西陵附近的良庄矿属于山东良庄矿业有限公司,其前身是山东新文矿业集团有限公司良庄煤矿,该矿于1957年7月1日建成投产,扩大产能达到120万吨/年。然而,曾经是“单一最大煤炭产业”的支柱产业现在正处于衰退期。2011年,新泰被国家列入第三批典型资源枯竭型城市名单。经过长时间的过度开采,这座以煤矿为主的城市正面临着资源枯竭和工业衰退的危机。据郭进证券统计,新泰市2017年和2018年的总收入增长率为负,均为-3.80%。

七年前,以煤矿为核心的第二产业仍然主导着新泰市的经济增长。根据2012年新泰市国民经济和社会发展统计公报,第二产业对2012年国内生产总值增长贡献60.6%,推动国内生产总值增长6.4个百分点。其中,工业贡献率为56.1%;第三产业占国内生产总值的37.8%。

近年来,随着资源约束的增加,洗煤、采矿等第二产业的运营成本压力逐渐加大,这也直接反映在新泰市工业生产的相关数据中:根据中小城市网络,新泰市2016年原煤产量为834.5万吨,同比下降19.4%;洗煤761.3万吨,同比下降14.3%。生产特种矿山设备105463吨,同比下降27.5%。2017年原煤产量为781.6万吨,洗煤产量为442万吨,特种矿山设备产量仅为59253吨。

新文矿业集团作为新泰市煤炭行业的代表之一,也面临着财务约束。由于产量有限,利润大幅下降,新文矿业总经理辛恒琪在2019年4月召开的第一季度经济运行分析会议上表示,第一季度运营亏损单位很多,集团成本和资产负债率都在上升。

产量的减少迫使新文矿业转移业务。为了节省工人家庭地区的水电和取暖公共开支,新汶矿业提出了“三供一业”的分离和转移方案,将员工转移到其他省市。然而,这一变化直接导致了新文地区的人才流失,也使得新文地区的房价不可能回升。

这个案例也导致了许多小城市的可持续发展。中国资源型城市太多,产业结构单一、粗放型、低端化。如果这些城市不随着资源的枯竭而改变,最终的结果将是今天的新泰市。例如鸡西、大庆、通化、德惠、阜新、新民、开元、营口巴彦淖尔、石嘴山、攀枝花、鹤岗、山东乳山等。在黑龙江,这些城市的人口在过去三年里急剧下降,大约有80-20万永久居民。此外,这种情况已经持续了很长时间。首都经济贸易大学的研究显示,从2007年到2016年,中国至少有80个城市经历了不同程度的收缩,占所有城市的11.5%。

其中,鹤岗的房价很低。今年4月,二手房的平均挂牌价格为每平方米1546元,有些房子的标价为600-700元。一些网民开玩笑说,他们可以花一万多元在鹤岗买一套房子,冬天还可以滑雪。10年前,山东乳山的二手房价格也回落至每平方米1800元。事实上,1800元并不是最低的。例如,乳山有一个海景房间,有三个房间、两个大厅、一个厨房和一个浴室,面向南北,总价仅为145,000元,单价仅为每平方米1,465元。

如今,许多地方政府已经对城市定居开放了限制。可以预计,未来中小城市的人口外流将会加快。城市化不仅是从农村到城市,也是从中小城市如县级市、地级市到大城市的人口,这种情况不断重复。因此,三线、四线、五线的一些资源型城市或中小城市的衰落已经是一个高概率事件。

三线、四线和五线城市当然不想等死。许多城市正试图找到实现可持续发展的方法。以下方法可供参考。

1.三线、四线城市可以通过政府补贴、科技成果、股权激励等方式吸引人才。他们不一定需要人才,但受到每个人的欢迎。例如,一些城市可以和他们的家人一起定居。

2.建立城市群,目标是1小时和2小时的通勤圈。与此同时,我们将大力发展基础设施,改善环境安全,减少通信障碍,如取消收费站,促进城际智能卡,医疗一体化和教育一体化。

3.多元化发展。不仅依靠自然资源,而且发展多种产业。例如,鄂尔多斯近年来大力发展羊绒产业和旅游业。同时,传统煤炭工业的精细化发展,加大科技投入,从发展到煤制油气、煤制醇醚、煤制烯烃等产业链,也可以借鉴振兴后的鄂尔多斯。

资源型城市的发展必须考虑未来的退出机制;坚持科技创新,开放资源,从上游开发转向下游研发。否则,生产初级产品和原材料的城市可能看起来很强大,但实际上它们外部强大,内部脆弱。它们只能随着时间的推移而下降,房价也将大幅下跌。

对于大城市的人来说,30,000元的价格是微不足道的,他们在北京最多可以购买1平方米。然而,卷心菜的价格并非完全没有投资价值。毕竟,如果他们将来赶上拆迁,他们会赚很多钱。

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