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“住房租赁新规”成热词,房企跑步布局

2019-11-07 19:49:31   【浏览】562


7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议要求我们坚持住房是为了生活,而不是为了投机的立场,对房地产实行长期管理机制,不要把房地产作为经济的短期刺激。

从2010年至今,限购政策刚刚进入第十个年头。红星新闻记者注意到,今年下半年以来,许多城市相继出台了房屋租赁相关规定,对租赁市场提出了更多要求。

"出租房屋的发展无疑是整个监管的主题."10月8日,中国科学院房地产经济学副教授李秀婷在接受红星新闻采访时表示,“对于市场而言,如果出租房能够长期持续发展,它将在稳定市场、监控未来房价和房地产市场方面发挥非常重要的作用。”

新租赁政策(以下简称“新政策”)在全国范围内实施的方面是什么?它将如何影响房地产宏观市场?房地产企业会做出哪些调整?

变化

从“限购”到“出租房屋”

住房购买限制政策今年刚刚进入第十个年头。

早在2010年4月30日,北京就颁布了《国家十大条例实施细则》,率先规定“每个家庭只能购买一套新的商品房”。随后,在9月29日颁布“五大国家规定”后,上海、广州、天津、南京和杭州等16个一线和二线城市出台了限购政策。

未来,购房限制政策不断优化和完善,不同地方有不同的“限制”法律,但总的来说,购房限制是全国房地产调控的总方向。

今年下半年,《红星新闻》记者发现,全国范围内的限购政策趋于稳定,但许多政府已经加紧推出租赁市场的新政策。

一是7月中旬,财政部和住房和城乡建设部公布了首批金融支持住房租赁市场发展试点城市名单。其中,北京、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、长沙、广州、深圳等16个城市入围。

《红星报》记者注意到,在16个入围城市中,北京、深圳、广州、合肥、南京、长春等地都在下半年开展了新的房屋租赁活动。此外,陕西、南京、珠海等地也有相应的租赁规定。

9月底,“9月发布的新租赁条例”成为微博搜索的热点。据红星记者不完全统计,今年下半年,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个地方相继出台新的房屋租赁条例,通过增加住房供应、规范市场管理等措施,促进房屋租赁市场健康发展。

在行业方面,壳牌研究院高级分析师黄辉对红星新闻记者表示,经过89年的发展,房屋租赁行业经历了从萌芽阶段到快速发展阶段的转变,尤其是在过去的两年里,行业发展速度过快。「监管政策是防范市场风险的有效工具,也是保障租户权益的重要手段。随着当今行业的快速发展,我们需要与市场机制并行的控制措施,以确保行业在正确的轨道上运行。"

从宏观角度来看,李秀婷告诉红星新闻记者,发展出租屋肯定是当前房地产调控的主题。“对于市场而言,如果租赁住房能够长期可持续发展,它将在稳定市场方面发挥重要作用。”

新规则

“稳定监管”+“强监管”

据红星新闻记者不完全统计,自今年下半年以来,这些城市的新租赁政策重点放在新增经济适用房、稳定租金和打击“黑中介”上。

据红星新闻报道

李秀婷总结说,城市在房地产市场所做的是“稳定的监管”和“强有力的监管”。

1.法规:增加租赁住房供应,稳定租金

据红星新闻记者报道,在这九个城市发布的新租赁条例中,许多地方都提出了增加租赁住房供应的计划。例如,长春市和深圳市直接制定具体的新增土地供应目标;合肥市在财政补贴的鼓励下,希望重振住房存量。

7月1日,广州市发布了《关于规范新增租赁住房相关管理的通知》。根据该计划,到2020年,全市计划使用集体建设用地建设300万平方米的出租房屋,核定建筑面积控制在每年100万平方米。

8月30日,深圳正式发布《关于规范住房租赁市场、稳定住房租赁价格的意见》,指出将通过多种渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增60万套住房,其中租赁住房不少于30万套。

9月2日,南宁市出台了《南宁市培育和发展住房租赁市场试点工作计划》,鼓励和规范个人出租闲置住房。支持符合条件的居民出租房屋,允许以原设计房间为最小单元出租现有成套房屋。

9月9日,长春市发布《关于进一步培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确从2019年至2021年,长春市将通过增加租赁住房用地供应、支持大型企业建设租赁住房等一系列政策措施,新增315万平方米租赁住房,形成基本的住房租赁市场体系和法律体系。

9月23日,合肥出台了五项创新试点措施,探索住房租赁方式,在供应不足的地区建设适量的新租赁住房,增加租赁住房供应。

“如果租赁市场要发展,供应商也会效仿。国家政策要求市场专业化、规模化和有组织化。租赁住房的多渠道保证实际上是规模的一部分。也就是说,必须有足够的住房资源供人们筛选和更好地满足多样化需求。”李秀婷解释道。

除了通过各种方式增加出租屋供应量外,从9个城市的新规定来看,红星新闻记者发现,稳定出租屋租金价格也是各地区关注的焦点之一。

广州市住房和城乡建设局发布的《关于规范新增租赁住房管理的通知》规定,一次性收取租金不得超过一年,鼓励收取租金一次收取,保证金不得超过月租金的三倍。

7月8日,根据北京市住房建设委员会发布的新版《北京市房屋租赁合同》示范文本,未经双方同意,出租人不得在租赁期内单方面增加租金。合同提前解除的,出租人应当在合同解除后约定的日期内退还已收但尚未发生的租金。承租人应在合同终止后约定的时间内搬出。

9月18日,深圳市发布了《规范工业用房租赁市场、稳定租赁价格的若干办法(试行)》,提出了工业用房租金指导价的发布制度。为严格控制工业厂房租金的过度上涨,主管部门应编制并发布工业厂房租金指导价,提高租金透明度,引导双方合理商定租金,稳定市场预期。

2.监管:打击“黑中介”,建立监管平台

红星新闻记者从住房和城乡建设部获悉,9月19日,住房和城乡建设部召开了一次关于房屋租赁机构混乱的专项整治会议。要通过专项整治整顿和查处房屋租赁中介机构违法行为,坚决取缔一批“黑中介机构”,有效遏制房屋租赁中介机构混乱局面,加快长效机制建设,不断优化房屋租赁市场环境。

照片

红星新闻记者注意到,在相继颁布新租赁条例的城市中,许多城市总是要求“打击黑人中介机构”李秀婷告诉红星新闻记者,“打击黑中介”等措施都属于“强力监管”范畴。

具体来说,陕西省出台了《房屋租赁中介机构混乱问题整改实施方案》,要求坚决整改房屋租赁中介机构混乱状况,解决发放虚假房屋信息、违规收费、恶意扣发押金租金、威胁恐吓租户等问题。予以纠正和调查,并坚决取缔一些“黑色中介机构”。

南京市发布的《房屋租赁风险提示》提醒公众注意“黑色中介”的识别和防范。房东委托出租房屋,承租人出租房屋时,应选择正规、信誉良好的房屋租赁企业或房地产中介机构,及时检查其营业执照及相关资质。

9月12日,南京再次发布《关于进一步规范房屋租赁经营、防范市场金融风险的通知》,禁止中介机构和房屋租赁机构通过自我理财或与其他机构合作利用非法租赁手段提供产品和服务。

李秀婷认为,对于中介机构来说,严格的监管可以促进整个行业的规范化和透明化,这是长效机制的重要组成部分。此外,它还将提高行业的整体集中度。“如果将来标准化得到加强,整个行业可能会进行调整和升级。在这种情况下,其集中度将会提高,对中介机构本身的运营要求也会提高。”

至于如何更好地监管租赁市场,珠海、南京、合肥、南宁、长春等城市也相继提出建立租赁银行托管、租赁监管平台、租赁管理系统、网上签档等方式加强租赁住房管理。

此外,许多地区还进一步规定了出租屋的混乱。例如,珠海、北京、南宁等城市在房屋租赁中明确规定了个人居住面积和“分房”。

壳牌研究院高级分析师黄辉表示:“广州、南京等地已经出台政策,旨在防止售房租赁等行为的发生,真正将增量住房纳入租赁市场,以平衡市场供需。从股市来看,禁止集体租赁等住宅产品形式,打击黑人中介和主房东,可以更有效地保护租户权益,防范租赁市场风险。"

影响

租户租赁是道碴石,企业经营布局

至于住房租赁市场的监管如何影响整个房地产行业的发展趋势呢?李秀婷对《红星新闻》的分析,特别是对一线和二线城市的分析,对住房有着强烈的需求和持续的人口引进。限购政策抑制了部分需求,但住房需求由来已久,房价上涨的压力依然存在。

“在这种情况下,如果出租房屋市场发展良好,可以吸引一部分购房需求,让其向出租需求转移,在一定程度上缓解一线城市未来和长期房价上涨的压力。这对稳定和稳定房价非常重要。”李秀婷说道。

黄辉还告诉红星新闻记者,对租赁市场的监管实际上是引导市场结构需求的变化,可以促进房地产市场的稳定发展。“房屋租赁是房地产市场的基石。只有稳定和发展住房租赁市场,才能有效平衡销售和租赁市场的需求,稳定房价和租金预期。租赁市场的调控政策可以不断调节行业发展,保护租户权益,引导人们从购买转向租赁,缓解房地产市场结构性需求的不匹配,促进房地产市场的稳定发展。”

在这种背景下,红星新闻记者注意到,许多住宅企业已经加快了在租赁市场的布局。

9月25日,万科a(000002,sz)宣布允许公司向合格投资者公开发行面值不超过80亿元的特殊公司债券。根据离线机构投资者的查询结果,发行人与主承销商(簿记经理)达成共识,最终确定债券票面利率为3.55%。

至于筹集资金的方式,公告称将用于7个租赁项目,分布在北京、上海、大连、东莞、沈阳等地,共提供4944套租赁房屋。

然而,龙湖集团旗下品牌龙湖冠宇(00960,香港)在2018年尝到了租赁市场的好处。根据龙湖集团2018年年报,冠宇集团2018年租金收入为4.26559亿元,较2017年增长961.4%,占集团总收入的10.4%。

截至今年上半年,冠宇累计收入4.3亿元,同比增长207%。根据龙湖集团的财务报告,关羽今年的目标是在2020年前开设80,000多所房屋,收入10亿元,目标收入超过20亿元。

关于租赁市场是否会面临洗牌,李秀婷分析说,在新的需求下,行业有了规范透明的管理规则。在这种规则下,必然会对住房企业和中介机构提出新的要求,“只有高质量的企业才能最终得到长期发展”。

红星新闻记者姚宇、杨培文和维伦

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